Все, кто следит за рынком недвижимости, удивляются скорости взлета цен с 2023-го года. Такого мощного и уверенного графика, стремящегося вверх, не наблюдали 10 лет.
Можно было бы сравнивать нынешние показатели и показатели десятилетней давности, но — контекст другой. Так что сейчас перегревает рынок жилья и что может быть дальше, рассказывает Realt.
Что перегревает рынок?
Десять лет назад ставка рефинансирования Нацбанка РБ составляла 20−23,5%, и ипотечные кредиты на общих основаниях мало кого интересовали. На рынке наблюдалась серьезная нехватка новостроек, при отсутствии конкуренции застройщики могли рисовать произвольные цифры — скупалось все на пределах возможностей.
При этом сделок на вторичном рынке было в пределах 900−1300.
Что объединяет оба взлета: экономика и оптимизм восстанавливались после кризиса, росли доходы граждан в валюте.
Что наблюдаем сегодня?
Дефицит новостроек, в том числе на вторичном рынке, весьма условный. При нормальном уровне спроса (это 1100 сделок в месяц в Минске) его бы не заметили. Но в последние полтора года — смотрите график — фиксировалось и по 1800, и даже 2100 сделок в месяц.
Все это время росли доходы граждан в валютном эквиваленте. Сейчас средняя зарплата в Минске после вычета налогов — выше 1000 долларов. Такого в истории РБ еще не было.
Рост доходов в процентном соотношении все же несколько отставал от роста цен. Но неприлично высокий спрос поддерживался на редкость доступными кредитами. Смотрим по точкам на графике — ажиотажный спрос выше 1600 сделок фиксировался, пока ставка по кредитам на общих основаниях не превысила 18,18% годовых (декабрьское проседание не в счет, люди просто праздновали и отдыхали).
Ставка выше 18% при стабильном долларе большинством уже воспринимается как запретительная. При ней люди с небольшими накоплениями уходят в режим ожидания и сберегания. Это и видим по графику снижения количества сделок.
Почему сделки при удорожании кредитов не упали до стандартных для Минска 1100? Потому что:
а) в валютном эквиваленте доходы перевалили за 1000 долларов;
в) остались доступные кредиты для очередников — а в очередниках у нас и молодые семьи с высокими доходами;
с) никуда не делся оптимизм, его особенно хорошо подпитывает «доллар по три и ниже».
Это тоже фактор, который никто не мог предсказать: в независимой Беларуси отечественный рубль еще никогда так мощно не укреплялся по отношению к доллару.
Экономика оказалась перегрета доступными кредитами — это заметил Нацбанк и поднял на 0,25 пп ставку рефинансирования. Но накануне (неожиданно) главный ипотечный кредитодатель снизил ставки по ипотечным кредитам до 16,4−17,4%.
Сомнительно, что удорожание ипотечных кредитов на 0,25% остановит обрадовавшихся возвращению доступных кредитов граждан. Повторюсь, ставка ниже 18% в представлении многих граждан — на пределе, но еще доступная, если нужно одолжить у банка эквивалент до 50 тысяч долларов.
Ну и
d) — недвижимость в Минске рассматривается как надежный актив на фоне ожидаемых экономических стрессов.
И этот фактор работает уже два года. Люди с «излишками денег» вкладывают сбережения в квартиры под сдачу. Все знают, что деньги должны работать, а это единственный понятный и безрисковый способ «работы денег», пусть и не с самой высокой, но гарантируемой доходностью.
Что еще может случится?
В общем, рынок и цены на нем летом уже и нашли бы баланс, поскольку подошли к потолку покупательской способности, но…
Ситуация может измениться в ближайшие месяцы при ужесточении монетарной политики или резком изменении курса доллара.
Взлет цен десять лет назад прервал финансовый кризис, девальвация белорусского рубля на 25% за год (доходы населения упали на 25% в валютном эквиваленте). Обвалился и оптимизм, и вера в то, что вложения в бетонометры — надежный инструмент.
Но нужно понимать — кризис развернулся в 2014-м, а цены квадратных метров заметно пошли вниз только через полгода. Дно цен (когда средняя цена квадратного метра в реальны сделках была менее 1100 долларов) было достигнуто через полтора года.
Сейчас же у нас нет кризиса — его пока экономисты даже не предрекают. Ослабление рубля до ожидаемых цифр — еще не кризис. Бюджет страны на 2025 год сформирован исходя из того, что средний курс доллара будет 3,35−3,37 рубля.
Да и ослабление — только прогнозируется в неопределенном будущем — то ли еще летом, то ли к концу года.
Добро пожаловать в реальность!