За год квадратный метр жилья в Минске подорожал с $1748 до $2233, или на 27,8%. Причем цены растут не только в столице, отмечает Белсат. Почему так? И когда рост цен на квартиры может остановиться?
От $74 000 до $103 000 за однокомнатную квартиру, от $90 000 до $131 000 за двухкомнатную, от $105 000 до $147 000 за трехкомнатную – таковы цены на квартиры сейчас в Минске.
В среднем, по данным Национального кадастрового агентства, квадратный метр жилья в столице в июне достиг $2233. В июне прошлого года было $1748, а в январе 2025 года – $1636.
При этом недвижимость дорожает не только в Минске. Например, в Бресте (здесь самые высокие цены среди всех областных центров) квадратный метр подорожал с июня по июнь с $1072 до $1318. В Витебске цена выросла за год с $848 до $1036.
Первый фактор, подталкивающий подорожание недвижимости, – инфляция, объясняет блогер, предприниматель Александр Кнырович. Связь тут простая: увеличиваются цены на строительные материалы, расходы на зарплаты работникам – и это все автоматически переносится в стоимость квартир. Если общая инфляция в июне по сравнению с прошлым декабрем составила 3,2%, то в строительстве индекс цен достиг 6,1%:
«Обычно это “пряталось” за одновременным ростом курса доллара, однако последние несколько лет у нас не наблюдается роста курса доллара. Если строительные работы подорожали на 6%, то от $2000 за “квадрат” – это сразу $120 при стабильном курсе рубля к доллару».
Виноваты высокие зарплаты и... россияне?
Цены на недвижимость также подгоняет стабильный спрос, который существует благодаря росту зарплат, говорит Кнырович:
«Если у нас условно рост доходов населения 8%, а рост экономики – 2%, то это 6% лишних денег на руках у населения, которые нужно куда-то пристроить. У нашего населения не так уж много мест, куда можно пристроить эти деньги. Конечно, оно с этими деньгами идет в том числе на рынок недвижимости».
Дров в костер спроса немного подкинули и россияне, обращает внимание собеседник «Белсата». Он признает, что соседи не скупают жилье в Беларуси налево и направо, однако отмечает: здесь влияет даже небольшая доля.
«Спрос, который реально создают россияне, измеряется в процентах, а не в десятках процентов. Нельзя говорить, что россияне массово приехали и скупили у нас жилье, это неправда. Однако увеличение спроса на несколько процентов, в соответствии с экономической теорией, вызывает рост цен совсем не на несколько процентов, если мы имеем дело с высокой волатильностью спроса. То есть увеличение спроса на единицу вызывает рост цены на три, например», – рассуждает Кнырович.
Еще один фактор – кредиты, хотя бизнесмен и не считает его существенным:
«Я бы на наши кредиты под 13%, 14%, а то и 15% сильно бы не вешал эту ответственность. Потому что это такие ставки, при которых люди за 20 лет переплачивают за квартиру в три раза. И это нужно еще уметь взять такой кредит».
При этом статистика Нацбанка свидетельствует, что беларусы активно берут кредиты на недвижимость, тем более сам регулятор подталкивает банки к снижению ставок. К тому же недавно Беларусбанк запустил ипотеку под 1% на первые два года. Если в январе прошлого года задолженность физлиц по кредитам на недвижимость немного превышала Br 16 млрд, то сейчас, в августе, – уже почти Br 19 млрд.
Кроме того, «удобрением» для цен на жилье стало резкое сокращение предложения на рынке весной. Если в начале года, например, в Минске в продаже было около 10-11 тыс. квартир, то с марта эта цифра сократилась почти вдвое:
«Просто продавцы сказали: “Подождите, что-то происходит такое, нам стоит убрать с рынка квартиры, чтобы посмотреть, что будет происходить дальше. Может, они подорожают до $5000 за “квадрат”, а мы тут продадим за $2700”. И они убрали квартиры с рынка».
«Цены приблизились к потолку»
По словам Кныровича, цены на квартиры в Беларуси не будут расти бесконечно. Он считает, что нынешние цены уже приблизились к своему потолку:
«При определенной цене покупатели будут откладывать покупки, считая, что это перебор и нужно ждать удешевления. Каким будет этот уровень? Мне кажется, он уже недалеко: если сопоставить стоимость квадратного метра и зарплату в столице, то получится, что в городах вроде Варшавы, Праги и Вильнюса соотношение цены квадратного метра к средней зарплате – два, может быть, два с хвостиком. И мы сейчас очень близки к этому».
При этом эксперт не ждет, что жилье начнет дешеветь, потому что для этого нет предпосылок. Разве что случится что-то катастрофическое:
«Чтобы началось резкое удешевление, должна произойти какая-то катастрофа вроде вооруженного конфликта. Должны случиться какие-то катастрофические вещи, которые, впрочем, пока не прогнозируются».
В целом, как подытожил Александр Кнырович, более важная проблема с квартирами в Беларуси – не их стоимость, а ставки по кредитам. О нынешних процентах он говорит, что это «за гранью добра и зла».
«Нам необходимо решить проблему инфляции, чтобы она была меньше 3%, и тогда ипотека у нас будет стоить около 5%. И жилье будет доступно массово, для всех тех, кто просто работает и зарабатывает деньги. Доступное жилье – это не вопрос цены квадратного метра, а вопрос доступности ипотеки. Сегодня в Литве средняя ставка ипотечного кредита – 3,8%, в 3,5 раза меньше, чем в Беларуси. И это – базовая проблема», – уверен бизнесмен.
Добро пожаловать в реальность!