Что в нормально функционирующей рыночной экономике влияет на цены на жилье? Правильно, доходы населения и доступность кредитов. Растут доходы, дешевеют кредиты – растут цены. Падают доходы, дорожают кредиты – цены снижаются. Беларусы привыкли к цикличным качелям, когда между кризисами цены растут, а в кризис – падают. Своими наблюдениями о рынке жилья поделился эксперт Денис Бетонный.
После августа 2020-го мы слетели с «качельных» графиков: цены за год снизились на 20 % без существенного падения доходов населения – по большей части, из-за политики. Только народ переварил новые политические реалии, адаптировался и начал реализовывать отложенный спрос, а ценник готов был уже ползти вверх, как случилась война.
Война войной, а квартирка нужна
От шока покупатели оправились быстро – к апрелю цены в реальных сделках просели еще на 8-15 % (на разные типы жилья по-разному), и в апреле случился почти хапун. По всей стране зафиксировали на треть больше сделок с недвижимостью, чем обычно, в мае – на 20 %. Что это было?
Маститые экономисты могут сколь угодно объяснять населению, что впереди еще больший кризис и выживание, но народ, копящий на квартирку, их не читает или «не бярэ да галавы». Народ увидел доллар по 4, потом по 2,5 рубля, послушал по телевизору, что доллар запретят – и кинулся спасать свои сбережения, переводить их в единственную понятную форму, которая переживет любые потрясения, кроме бомбежки – в квартиры.
К концу мая те, кто экономистов все же читает, просто увидели цены, которые стали подъемными – хрущевки по тысяче долларов, двухкомнатные квартиры со свежим ремонтом в стандартных панельках в популярных районах – по $1200. Нынешние покупатели рассуждают просто: да, квартиры и дальше будут дешеветь. Ну, будет метр еще на сотню, даже две, дешевле. Но если уже хватает на квартиру – закрою я уже квартирный вопрос. Война войной, а жить-то как-то надо сейчас. И желательно – отдельно от родителей и не на съемной квартире. Хоть один пункт для нервотрепки отпадет.
Сколько таких, кто устал ждать, кого устраивают цены?
Это открытый вопрос. Судя по предварительной статистике сделок в Минске в июне – достаточно, хватит на лето. Благо, и количество квартир, выставленных на продажу, растет. Особенно в недорогом сегменте – хрущевок и панелек из восьмидесятых-девяностых. Эти квартиры освобождаются по естественным причинам – хозяевам за 70, часть из них не пережила пандемию, наследникам жилье не нужно – продается. Старый жилфонд уже стоит в районе тысячи долларов за квадратный метр. Но если посмотреть базы, можно найти и с полсотни квартир, в которых квадратный метр (до торга) – уже дешевле 900 долларов. Правда, это либо четырехкомнатные квартиры под 90 квадратов, либо трехкомнатные в хорошем районе, но в плохом состоянии, либо первые этажи, либо квартиры в непопулярном Заводском районе.
В диапазоне от 900 до 1000 долларов (опять же, торг возможен) – 200 квартир.
Нужно понимать, что цена предложения и цена, за которую купят – это разные цифры. К торгу готовы большинство собственников. И если 50-метровая двушка в панельке в Малиновке выставлена за 58-60 тысяч долларов (такие цены были в предыдущий кризис), продана она будет тысячи на 3, а то и 5 дешевле.
Держатся только квартиры, построенные в межкризисные годы по 1300-1500 долларов за квадратный метр. Они, в большинстве своем, с хорошей отделкой, на которую потрачены 30-40 тысяч долларов. Продать за вложенное такие уже не получается, но и время ценопада у них еще не наступило.
В регионах же цены в этот кризис вели себя чуть иначе, чем в столице. В 2020-м упали не значительно, в 2021-м росли быстрей, чем в Минске, сейчас демонстрируют что-то, похожее на плато. Объяснение поведению простое – в крупных городах Беларуси нет таких масштабных строек, которые бы, как в Минске, уводили со вторичного рынка покупателей. В Минске же предложение – беспрецедентное. Такого выбора не было никогда, и количество стартующих ЖК только увеличивается.
Новостройки в акциях
Девелоперы нынешнюю ситуацию переживают спокойно. У ныне работающих в том же Минске есть опыт, долгосрочные контракты с поставщиками стройматериалов и рабочие, которые не требуют повышения зарплат. Себестоимость строительства не изменилась, повода для паники нет. Только покупатели, которые испугались войны, портят идиллию. Не хотят покупать квартиры в домах, которые находятся на стадии котлована и будут сданы через два года. Опасаются, что дома превратятся в долгострои, или, что еще ужаснее – что сейчас заплатят дорого, а через два года, на завершающей стадии, в этом же доме такие же квартиры будут на треть дешевле. А что, такое же уже случалось…
Вот тут застройщикам приходится стараться – просчитывать, сколько квартир нужно продать по акции, чтобы и стройка финансировалась, и не продешевить. Отсюда и акции – метр у метро по $ 900, по $ 1000, студии по $ 1100, но – при стопроцентной оплате. Работает.
Более уверенные в себе компании, которые строят комплексы не из одного дома (соответственно, уже внушают доверие), цены тоже понижают, но аккуратно, на 50-100 долларов за квадратный метр, в домах, где продажи только начинаются. И выглядит это забавно. Например, дом 4, достраивается, метр – $ 1350. Дом пять, в середине цикла строительства – $ 1280. Дом шесть, построен на треть – $ 1200. По такой логике в седьмом увидим $ 1130, а в восьмом цифры нынешних акций – $ 1050.
Впрочем, можно не спешить со снижением. По крайней мере пока главный конкурент всех частных, да и государственных строительных компаний, и главный игрок на рынке новостроек Минска – «Дана» – не демпингует, держит ценник у стандартной тысячи долларов за квадратный метр. Да, перетягивает людей из регионов, которые в столичных цифрах и районах не ориентируются – ну так люди из регионов для остальных застройщиков никогда и не были в приоритете.
О том, что «Дане» не хватает покупателей, можно было сделать выводы в апреле-начале мая, когда начали возить самолетами россиян на показы своего ЖК «Минск-Мир». Россияне на камеру хвалили мощь и «тут все для человека», но, судя по всему, покупателями не стали. Зато ход подействовал на жителей регионов – они активизировались. Есть такая категория людей, которые верят, что приедут россияне и все скупят. Они же верят в то, что доллар запретят и его нужно срочно перевести в квадратные метры.
Другой мощный игрок рынка, коммерческая компания «А-100», строящая жилой комплекс Новая Боровая в Копище, попала в странную ситуацию, на которую точно не рассчитывала. Ей пришлось (из-за оттока айтишников и молодых представителей бизнеса) переориентироваться на среднестатистического городского покупателя. А среднестатистический городской покупатель прежние цены не тянет. Пока все не ясно, а деньги нужны, в Новой Боровой каждый день выставляют на продажу по паре квартир в строящихся панельках, с ценой в 1000-1150 долларов.
Количество заключенных договоров долевого строительства – коммерческая информация, которую застройщики не разглашают. Как идут у них продажи, можно судить по их акциям. А там – сплошь минус сто долларов за квадратный метр. Или «цены котлована». То есть ажиотажного спроса нет ни у кого. Но и совсем без покупателей не сидят. Все, с большего не плохо и неожиданностей (пока) не сулит. Сделки летом будут идти – по крайней мере, с недорогими метрами, как на вторичном рынке, так и с новостройками. А вот осенью нам пророчат экономические потрясения похуже доллара по 4. Поживем – увидим.
Добро пожаловать в реальность!