В ближайшие пять лет цены на жилую недвижимость в Беларуси начнут обваливаться

Согласно планам правительства, в 2015 году в Беларуси должно быть построено 5 млн кв. м. жилой площади. Столько же было и в 2014 году. Но из 5 млн кв. м. 2015 года, почти 10% (460 тыс. кв.м.) будет введено в эксплуатацию в качестве арендного жилья.

С одной стороны это говорит о существенном снижении предложений на первичном рынке продажи жилой площади, что должно привести к росту цен. Но с другой, свидетельствует о совершенно противоположных, негативных тенденциях на рынке жилой недвижимости. Арендное это будет жилье или продаваемое в собственность, в данном случае не важно, так как рынок жилой недвижимости прирастет именно на 5 млн кв. м. При этом, Беларуси уже столько и не надо, так как количество семей в стране не растет, а уменьшается.

Между тем, последний раз количество возводимого в стране жилья в сторону уменьшения корректировалось в 2014 году, когда объем строительства был сокращен сразу на 23% в сравнении с 2013 годом (с 6,5 до 5 млн кв. м.). Однако перед этим, объемы строительства, напротив, были увеличены на 54% (с 4,2 до 6,5 млн кв.м.).

Такие скачки - то вверх, то вниз - в объемах планируемого и возводимого жилья наблюдаются все последние годы. Как отмечают эксперты, планируя, сколько необходимо построить жилья в следующем году, правительство руководствуется общей ситуацией в экономике, наличием денежных ресурсов, необходимостью поддержать строительную отрасль, но вовсе не потребностями рынка и уж тем более нее демографической ситуацией. В результате мы сами себя загнали в ловушку, из которой не так просто будет потом выбраться.

Если анализировать текущую ситуацию на рынке недвижимости, то никаких оснований для опасений не возникает. В стране стабильно фиксируется повышенный спрос на квадратные метры, который и удовлетворяется. Но это кажущееся благополучие.

Согласно данным статистики, в следующие 15 лет количество семей в Беларуси сократится примерно на 20-25%. Это, вполне естественно, приведет и к снижению спроса на жилплощадь. В принципе, снижение количества семей идет в стране уже с 1999 года. Но до сих пор это снижение не было слишком большим. В среднем за 10 лет мы теряли 5%. Для рынка недвижимости это совсем ерунда, чего уже не скажешь про 20-25%. Кроме того, снижение количества семей компенсировало то обстоятельство, что на рынке господствовало поколение старой советской формации, которое до сих пор стремится запастись впрок, в том числе и жилой площадью. Вместо накопления денег, которые могут обесцениться (ведь даже доллар теряет в цене), это поколение считает, что лучше вкладывать в недвижимость, которая стабильно растет в цене.

"Даже если уже есть квартира, куплю еще одну, или построю дом, который потом продам", - так рассуждают очень и очень многие, которым не раз пришлось переживать трудные времена, перед которыми гаснет и кризис 2011 года и валютный обвал 2014-го.

В прочем, сужение рынка на 20-25% в следующие 15 лет, вовсе нельзя назвать катастрофой. На это вполне можно нормально отреагировать. Но есть еще несколько факторов, которые почему-то никто не учитывает, и которые серьезно усилят негативные тенденции.

Как уже говорилось выше, сейчас на рынке недвижимости господствует советское поколение. Именно они являются основными покупателями. А на смену им в ближайшие 5-10 лет придет поколение 90-х. Именно в эти годы, когда произошел развал СССР, когда казалось, что весь мир рушится, в Беларуси был зафиксирован сильный демографический спад. Рождаемость снизилась в эти годы до катастрофических размеров. Иными словами, новых покупателей, которые сменят нынешних, будет значительно меньше. Это и есть потерянные 20-25%.

Но это еще не все. Дело в том, что исследователи отмечают: характерной особенностью нынешнего поколения, которое еще принято называть поколением Y, является отсутствие у них стремления запасаться впрок и вкладывать средства недвижимость, автомобили и т.д. Это поколение многие исследователи уже также начали называть поколением арендаторов. Они искренне не понимают, зачем так сильно напрягаться, терять лучшие годы и огромные по нынешним временам средства (а еще и брать кредиты под невыносимые проценты), вместо того, чтобы жить в свое удовольствие за эти деньги. Это поколение вовсе не озабочено целью, передать детям квартиру или дом, а ждет, что получит в наследство от родителей и бабушек недвижимость. Конечно, далеко не все такие и даже не большинство. Многих родители еще понуждают двигаться по своим стопам и запасаться квадратами. Однако, по оценкам экспертов, если среди советского поколения фактически 100% людей стремилось приобрести свою недвижимость, то среди поколения Y уже только около 80%. И количество таких "собственников" будет только снижаться. Конечно, это всего лишь оценочные данные, которые нельзя назвать статистикой, но обозначенная экспертами тенденция как раз неоспорима.

Иными словами, помимо сокращения самих покупателей жилой недвижимости, Беларусь в ближайшие годы ожидает серьезное сокращение и интереса со стороны этих покупателей. Поэтому спорить можно только о том, насколько сильным будет обвал цен на недвижимость.

Как считают эксперты на рынок жилой недвижимости, на падение цен, окажет очень сильное влияние и вторичный рынок, на который скоро обвалится огромное количество предложений. Если разделить владельцев "вторички" по возрастному принципу, то сегодня основная доля приходится на послевоенное поколение. Это 1945-1955 годы рождения, когда в Беларуси был бум рождаемости. На это поколение приходится около 30% владения вторичным рынком. При этом речь идет не о недвижимости, которой владело военное и довоенное поколение и которая из-за своей ветхости шла под снос, а о недвижимости, возведенной в 60-80-е года прошлого столетия. Эту недвижимость сносить не будут.

Учитывая, что поколение 1945-1955 годов уже начинает уходить из жизни по вполне естественным причинам, скоро вторичный рынок пополнится большим количеством предложений. Кто-то будет сдавать в аренду доставшуюся по наследству квартиру, кто-то выставит ее на продажу, но так или иначе это скажется на рынке в целом.

Вот они три основным фактора, которые неизменно приведут к обвалу цен на рынке жилой недвижимости в Беларуси: серьезное уменьшение количества покупателей, снижение интереса к приобретению недвижимости со стороны покупателей и большое увеличение количества предложений на вторичном рынке. Это и есть та самая демографическая ловушка, в которую мы уже угодили, но почувствуем это лишь спустя несколько лет.

По мнению экспертов, после обвала цен, рынок жилой недвижимости просто вынужден будет перестраиваться на новый лад. Тут есть два пути. Можно банально сократить количество строящегося жилья, что приведет к весьма серьезным последствиям не только для строительной отрасли, но и всей экономики. А можно придумать, что-то действительно уникальное по предложениям, что сможет поддержать спрос на нужном уровне. Но начинать готовиться к перестройке нужно уже сейчас, уверены эксперты.