Курсы валют, готовые и готовящиеся санкции, — новости с экономических фронтов с каждым днем все интереснее. О том, как они отразятся на ценах на недвижимость, realt.by говорил со старшим аналитиком Альпари Евразия Вадимом Иосубом.
«Все это, скорее всего, разовая история»
— Мы видим в последние дни, что укрепляется белорусский рубль. Что спровоцировало это чудесное явление?
— Есть универсальное объяснение. Белорусский рубль укрепляется только тогда, когда на рынке продают валюты больше, чем ее покупают. Тут остается понять, кто эти волшебные продавцы валюты. Население в последние месяцы остается чистым покупателем валюты (покупает больше чем продает). Продавцы — предприятия. Вообще белорусский рубль укрепляется уже пару месяцев. Это можно списать на хорошую мировую коньюктуру для экспортеров. Цены на нефть и калий выросли, экспортеры получают больше валютной выручки — могут больше продавать валюты.
Если говорить об ускорении падения валют в последние дни, то, скорее всего, это разовая история — кто-то из крупных белорусских предприятий активно продает валюту. Крупных предприятий, способных так повлиять на рынок у нас немного, потенциально это могут быть нефтеперерабатывающие заводы, предприятия нефтехимии, Белкалий. Кому-то из них потребовалось продать валюту — и видим результат. Как только эта разовая операция по продаже большого объема валюты закончится, прекратится и падение курса валют. Для понимания: у нас на валютной бирже средний дневной оборот — 45 миллионов долларов (суммарно по трем валютам). То есть если кому-то потребуется совершить операцию на несколько десятков миллионов долларов, то при нашем объеме рынка это серьезно скажется на курсе. Если кому-то понадобится купить 100 млн долларов в течении нескольких дней, валюта сильно подорожает. Продать — резко подешевеет.
— Нацбанк в процессе сейчас совсем никак не участвует?
— Нацбанк сглаживает резкие колебания. Если валюта начинает сильно расти, регулятор начинает валюту продавать, чтобы она росла не так быстро. Если валюта резко падает, начинает ее покупать, чтобы она не так сильно падала. То есть если сейчас Нацбанк и выходит на рынок, то он ее покупает, чтобы она не упала еще сильнее. То есть Нацбанк не продает сейчас валюту из резервов, чтобы мы увидели ее падение, а ровно наоборот — пополняет валютные резервы.
«По санкциям никаких точных прогнозов нет»
— Как санкции повлияют на продавцов валюты и, соответственно, курс?
— Никаких точных прогнозов сделать нельзя. Поскольку пока не понятно, по каким продавцам (то есть предприятиям) будут бить и насколько сильно. Если говорить про американские санкции, которые уже вступили в силу, то, с одной стороны, запрет американским компаниям работать с нашими предприятиями нефтехимии не так уж сильно по ним бьет. Тут непонятен вопрос, буду ли работать вторичные санкции, то есть будут ли не американские предприятия и банки к этим санкциям присоединяться. Если будут — нашим предприятиям будет очень больно.
От Европы ожидается 4-й, 5-й пакет санкций. Со стороны европейских политиков слышим призывы, что санкции должны быть секторальные. Но, что они в результате примут, мы не знаем. Принятие на уровне Европы штука сложная, там решения принимаются на уровне консенсуса, у разных европейских стран есть свои, в том числе коммерческие, интересы. Например, велась речь, что Европа прекратит покупать наши калийные удобрения. Для Беларуськалия европейский рынок — приблизительно 10%. А вот порты Балтийских стран — львиная доля транзита и логистики. Поэтому если ЕС просто откажется от покупки калийных удобрений — это одна история, а если он запретит транзит по своей территории калийных удобрений — другая. Для той же Литвы транзит белорусских калийных удобрений и перевалка в портах — очень важный источник дохода. Согласиться ли на это Литва — тоже открытый вопрос.
Поэтому конкретики по европейским санкциям нет, не хватает даже конкретики по уже вступившим в силу американским санкциям, — так что оценить последствия для белорусской экономики и валюты пока сложно.
«У банков нет ресурсов, растут риски. Поэтому с кредитованием будет туго»
— Рано задавать вопрос, как это все будет влиять на рынок недвижимости?
— На самом деле этот вопрос чуть проще. Сложно понять как санкции повлияют, но можно напомнить, что непосредственно уже влияет на рынок недвижимости. Два основных фактора — доходы населения и кредитование операций с недвижимостью (объем и ставки).
Что мне кажется очевидным: доходы будут снижаться в валютном эквиваленте (от санкций будет зависеть только насколько сильно они будут снижаться).
С кредитованием тоже не все хорошо. Оно в последние месяцы чуть-чуть расширилось, что позволило цене метра слегка отскочить, падение прекратилось. Кредитованием недвижимости сейчас занимаются госбанки и те — в директивном порядке. Государство сказало — делают, но без большого рвения, поскольку видят риски.
Чтобы кредитовать, нужна ресурсная база. Серьезная часть ресурсной базы — вклады населения в белорусской валюте. Их отток замедлился, но и притока особого нет. То есть ресурсная база у банков не расширяется, риски в связи с санкциями и внутренними экономическими проблемами растут, поэтому ожидать расширения кредитования я бы не стал. Сценарий в оптимистичном варианте — цены стагнируют на нынешнем уровне, при ухудшении экономической ситуации — пойдут вниз. Ближайшая цель — ниже 1150 за метр, уровень середины 2017 года. А с этой планки при ухудшении экономической ситуации можно падать и дальше.
— Банкам ежегодно доводят выдать в качестве кредитов на недвижимость определенные объемы средств. Исчерпают лимит — и в следующем году можем уже кредитов не увидеть?
— Если бы это был рыночный процесс, можно было бы что-то прогнозировать. Но поскольку процесс директивный… С одной стороны, у государства нет свободных денег, есть дефицит бюджета. С другой стороны, банки «призывают помогать экономике» в виде: а) кредитований госпредприятий; б) покупки облигаций — Минфина, Банка Развития, облигаций, которые выпускают неэффективные предприятия. Ресурсы даже у госбанков не резиновые. Чем больше будут заставлять выдавать деньги на кредитование недвижимости, тем меньше ресурсов они смогут одолжить правительству и предприятиям. И наоборот. Мне кажется, в этих условиях правительство посчитает приоритетным поддержку бюджета и госпредприятий.
И да, дальнейшее сворачивание кредитования будет способствовать падению цен.
Добро пожаловать в реальность!