Рынок коммерческой недвижимости ждет стагнация

Как отмечают аналитики, сейчас на рынок коммерческой недвижимости Беларуси оказывают влияние два основных негативных фактора. В первую очередь это девальвация белорусского рубля и общая финансовая нестабильность в стране.

По мнению специалистов Colliers International, рост предложения новых площадей во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, снижение курса национальной валюты, которое произошло в декабре 2014 года и январе 2015 года, приведет к заметному падению ставок арендной платы. В зависимости от сегмента в 2015 году ставки аренды снизятся на 10-20% к уровню 2014 года.

Вторым фактором, который оказывает и будет оказывать негативное влиянием на рынок коммерческой недвижимости, это привязка ставок к евро.

Если вспомнить далекий 1996 год, то тогда ставки аренды для государственной собственности были привязаны к долларам. Тогда рынка коммерческой недвижимости, как такового, в Беларуси просто не существовало. Он лишь начинал формироваться. В начале 2000- годов, когда евро начал активно вливаться в мировые активы, на уровне правительства было принято решение привязать базовые ставки аренды государственной собственности к евро. При этом даже частники, хоть и не обязаны были идти следом, но отчасти по аналогии, а отчасти в связи с растущим курсом евро, также перешли на европейскую валюту. Какое-то время это было вполне оправдано. Использовать для расчетов эффективности проекта базовую величину, которая рассчитывалась в белорусских рублях, было весьма проблематично, в то время как привязка к евро позволяла относительно точно оценить потенциал проекта, в особенности для иностранных инвесторов.

Однако 2014 год принес неприятные сюрпризы рынку коммерческой недвижимости Беларуси не только девальвацией белорусского рубля, но и евро. Если на начало 2014 года кросс-курса EUR/USD составлял 1,37, то на начало 2015 года всего 1,14. При этом все финансовые эксперты в один голос утверждают, что евро и дальше начнет терять в весе по отношению к доллару. Дно ожидается к 2017 году, когда доллар уже будет дороже евро на 5-10%. Лишь после этого, по данным аналитической отчетности Deutsche Bank, кросс-курс EUR/USD опять начнет расти и установится на уровне 1,10.

Этот прогноз построен на основе данных Международного валютного фонда, согласно которым доля мировых долларовых резервов увеличилась с 61% в 2013 году до 62,3% в 3 квартале 2014 года в то время, как доля евро резервов уменьшилась почти на 2% за аналогичный период. Кроме того, мировые национальные банки в последнее время стремятся диверсифицировать международные резервные активы в сторону увеличения доли доллара и уменьшения евро, чтобы повысить надежность собственных инвестиционных портфелей, что свидетельствует о подорванном доверии к евро и укреплении американской валюты. Этому способствует и быстрый рост ВВП США в 2014 году на фоне снижения роста либо вовсе отрицательного его значения в странах еврозоны, Японии, Китая и прочих стран.

"В следствие снижения кросс-курса EUR/USD и в условиях особенностей рынка недвижимости Беларуси доходность инвестиций в недвижимость будет снижаться. Это, как и факт финансовой нестабильности, станет серьезным барьером для входа новых инвесторов на белорусский рынок. Уже сейчас под угрозой находятся запланированные, но не принятые в работу проекты, равно как и существующие, чье финансирование стало проблематичным", - отмечают аналитики Colliers International в Беларуси.

По мнению экспертов, нисходящая динамика прибыльности в целом на белорусском рынке недвижимости, с небольшой долей диверсификации по сегментам, требует принятия последовательных эффективных мер.

Ведь при снижении кросс-курса на 7-8% текущая доходность инвестиций может снизиться на 1% годовых в офисном и складском сегментах, до 2,5% в сегменте торговли. При изменении кросс-курса с 1,33 до 1,25 валовый арендный доход падает на 15-20%.

Как отмечают аналитики Colliers International в Беларуси, чтобы избежать стагнации рынка и сделать его снова привлекательным для инвестиций, необходимо в качестве основы для ставок аренды рассмотреть возможность привязки к доллару, а не к евро. Это позволит для банков и кредиторов избежать рискованных проектов и минимизировать риски проблемных активов. Девелоперам это даст возможность минимизировать валютные риски, а также избежать чрезвычайной потери доходности по проектам, а значит, обслуживать кредиты. Не останутся обиженными и арендаторы, так как стабильная доходность девелоперов позволит избежать кризиса предложения и, как следствие, последующего роста арендных ставок.