Новостройки не в строю

В начале 2012г. эксперты прогнозировали, что первичный рынок порадует потребителей рекордно низкими ценами. Ожидалось, что квадратный метр в столичной каркасной новостройке, стоивший тогда от $1,05 до $1,18 тыс., в течение года подешевеет до отметки в $1 тыс. за кв. м. Однако cо второй половины сентября стало понятно: чуда не случилось - цены на новостройки поступательно поползли вверх.

За сентябрь и первую половину октября стоимость метра в объектах разных категорий выросла в среднем на 4% (с $1,21 до $1,26 тыс. за кв. м), а в ноябре-декабре процесс еще более завертелся. По данным агентства недвижимости «Твоя столица», к концу 2012г. новостройки разных категорий - от «панелей» до элитной недвижимости - по сравнению с 2011г. подорожали в среднем на 10-30%.

В первые месяцы 2013г. тенденция продолжилась в сегментах недвижимости эконом- и бизнес-классов. В настоящее время квартиры в панельных новостройках стоят от $1 тыс. до $1,35 тыс. за кв. м (в зависимости от стадии готовности дома). За метр в домах бизнес-класса застройщики просят $1,3-$1,7 тыс. При этом потенциал роста цен на первичном рынке в I полугодии 2013г. аналитики оценивают в 10-15%.

Первоначальное оживление первичного рынка в 2013г. аналитики связывают с несколькими факторами. В первую очередь с увеличением спроса на новостройки, вызванным сентябрьской оттепелью на кредитном рынке. Вплоть до сентября 2012г., когда банки кредитовали покупку и приобретение недвижимости под высокие проценты - от 25 до 60,9% годовых, кредиты не были популярной мерой среди минчан. Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, старались решить свои жилищные проблемы за счет собственных накоплений, средств, взятых взаймы у родственников и друзей и даже из средств, вырученных от продажи собственных квартир - все что угодно, лишь бы не брать кредит в банке. Однако в сентябре вслед за ставкой рефинансирования Нацбанка, которая в сентябре снизилась с 30,5 до 30% годовых, незначительно сократились и ставки на кредитование недвижимости. В это время «Беларусбанк» снизил ставки на строительство для очередников сразу на 5% годовых - с 25 до 20% годовых. А для многодетных семей кредитное бремя уменьшилось с 20 до 17% годовых.

Льготники, воспользовавшиеся представившейся возможностью, стали кредитоваться значительно активней. А вслед за ними подтянулись и граждане, не нуждающиеся в улучшении жилищных условий и потерявшие всякую надежду дождаться ощутимого снижения процентных ставок по кредитам, т.е. сработал так называемый отложенный спрос. Кроме того, «определенную роль в оживлении рынка недвижимости сыграли и пессимистичные ожидания населения в финансовой сфере, которые привели к оттоку средств граждан в национальной валюте с депозитных счетов, часть которых граждане инвестировали в недвижимость», - рассказала корреспонденту «БелГазеты» Наталья Пичуха, руководитель отдела «Твоя столица. Новостройцентр».

Резкий скачок спроса в сентябре отражен в данных об увеличении в 2012г. числа сделок. По информации Национального кадастрового агентства, в 2012г. количество сделок увеличилось по сравнению с 2011г. в среднем на 22%. При этом только за ноябрь и декабрь 2012г. их число выросло соответственно на 75 и 70%.

Еще один фактор, обусловивший подорожание новостроек: на фоне роста цен продавцы недвижимости стали убирать с рынка свои предложения в надежде на то, что метр продолжит прибавлять в цене. По данным сайта www.realt.by, только за последнюю неделю сентября объем предложений сократился на 4,1% в категории однокомнатных квартир и на 2,4% в категории «двушек». В свою очередь, переход застройщиков в выжидательную позицию создал иллюзию нехватки на рынке предложений, что подтолкнуло цены на новостройки вверх.

Ожидаемое подорожание новостроек в I полугодии 2013г. на 10-15% в значительной степени будет связано с сокращением в последние годы объемов жилищного строительства в столице, сокращением льготного кредитования и проблемами с площадками у частных застройщиков.

По данным Белстата, в 2012г. в Беларуси построено 4,4 млн. кв. м жилья, т.е. значительно меньше, чем в 2011г., когда в стране было возведено 5,4 млн. кв. м. По мнению аналитиков, в 2013г. сокращение объемов жилищного строительства продолжится, несмотря на намерение правительства ввести в эксплуатацию 6,5 млн. кв. м жилья. Дело в том, что из-за сокращения в 2012г. объемов льготного кредитования строительства основная нагрузка - в 4 млн. кв. м жилья - перейдет с госсектора на коммерческих застройщиков. Однако частные строительные компании утверждают, что выполнение этой задачи им не по силам.

По мнению застройщиков, главная причина сокращения жилищного строительства в 2013г. - вынужденная необходимость строить новые дома на участках, не приспособленных для строительства. «Самые лакомые кусочки в столице государство предоставляет государственным застройщикам, в то время как коммерческие компании вынуждены довольствоваться участками преимущественно на сносе (т.е. теми, на которых сегодня базируется частный сектор)», - рассказал «БелГазете» Лев Хаютин, гендиректор компании «Тамбаз». Необходимость вести работы по сносу базирующихся там зданий, решению вопросов с отселением собственников, укреплению грунта для строительства многоэтажек удлиняет строительство примерно в 1,5 раза, делает объекты примерно на 16% дороже и не позволяет в полной мере удовлетворить потребности первичного рынка.

При этом застройщики считают, что увеличение объемов строительства и удешевление новостроек возможно. «Для этого государству достаточно было бы направить силы не на упразднение в столице и без того немногочисленных парков и скверов, а на вынесение столичных промышленных предприятий за пределы МКАД. Освободившиеся территории, отданные под застройку многоэтажками, помогли бы обуздать цены на первичном рынке и сделали бы запланированную государством годовую строительную норму более реальной задачей», - считает Лев Хаютин.

В условиях постоянно дорожающих новостроек и невысокой покупательной способности белорусов, особенно в отношении квартир больших площадей, некоторые застройщики решили выпустить на рынок пробные серии малометражных квартир-студий площадью 25-30 кв. м. Например, МАПИД поставит на поток малогабаритные квартиры площадью 26 кв. м. Площадь сократится за счет просторных прихожих, кладовок, дополнительных балконов, характерных для больших современных квартир.

Еще один застройщик, готовый повернуться в сторону малогабаритного жилья, - компания «Белзарубежстрой». На разработанном компанией проекте дома с квартирами-студиями можно увидеть пятиэтажку коридорного типа, в каждом крыле которой по 10 квартир площадью 25-30 кв. м.

По словам представителей застройщиков, малометражные квартиры-студии в настоящее время актуальны в первую очередь для такого направления, как арендное жилье, однако в будущем их могут поставить на поток.

Предугадать, каким будет реальное влияние квартир-студий на рынок новостроек до тех пор, пока такие объекты не поступят в оборот, а застройщики не смогут озвучить их стоимость, довольно проблематично. Однако некоторые эксперты считают, что невысокая покупательная способность белорусов со временем может обусловить выход квартир формата студии из категории арендного жилья.

Строительство квартир-малосемеек выгодно застройщикам: «При небольшом метраже и невысокой затратной части (в т.ч. за счет отсутствия в студиях стен) на маленькие квартиры стоимость метра в студиях могут сделать дороже, чем в типовых квартирах. При этом сама студия за счет небольшого метража будет стоить дешевле», - рассуждает риелтор агентства недвижимости «Квадратный метр».