Как нам обустроить ипотеку

На протяжении многих лет вопрос совершенствования белорусской ипотеки оставался самым больным на рынке недвижимости. Несмотря на то что закон «Об ипотеке» был принят еще 5 лет назад, ипотека в нашей стране так и не заработала. Как рассказал «БелГазете» Евгений Артюшенко, главный советник председателя правления Нацбанка, ключевой проблемой белорусской ипотеки являлась слабая проработка рыночных инструментов финансирования жилищной политики. «В условиях, когда практически любой желающий мог получить льготный кредит на строительство жилья, дорогие ипотечные кредиты, рассчитанные на ненуждающихся, оставались невостребованными, - считает эксперт. - Система кредитования жилья должна не обеспечивать перераспределение бюджетных средств в адрес определенного человека, имеющего льготный статус, а предоставлять возможность построить жилье всем категориям граждан».

Процесс перевода белорусской ипотеки на рыночные принципы начался еще в январе 2012г., когда государство взялось за сокращение кредитования льготного строительства. Тогда в соответствии с указом N13 число граждан, имеющих право кредитоваться под льготные низкие проценты, вплоть до субсидирования государством 75-100% задолженности по льготным кредитам, сократилось до 30-35%.

Следующий шаг по совершенствованию ипотеки сделал Нацбанк. В ноябре прошлого года он направил в Совмин письмо с предложением сформировать Национальное агентство ипотечного кредитования, задачей которого должно стать обеспечение доступным жильем всех категорий граждан. В настоящее время Нацбанк по поручению правительства создает межведомственную рабочую группу, которой поручат сформировать ипотечное агентство с учетом мирового опыта. За основу решено взять опыт национальных ипотечных агентств, которые сегодня действуют в России, Казахстане, Армении и на Украине.

Национальное агентство по ипотечному кредитованию является не самостоятельным институтом, а элементом ипотечной системы, обеспечивающим устойчивость, ликвидность и развитие рынка жилищного финансирования с целью повышения доступности жилья для населения.

Схема действия ипотечного агентства выглядит следующим образом. На рынке параллельно предлагают кредитные продукты два субъекта - банки и агентство. При этом ипотечное агентство является не конкурентом банков, а своеобразным рыночным регулятором, обеспечивающим стабильность на ипотечном рынке.

Схема действия такого агентства состоит из двух уровней. На первом этапе партнеры агентства - банки - выдают населению ипотечные кредиты по одной из программ агентства. На втором - агентство выкупает (рефинансирует) у банков права требования по таким кредитам, а под их залог привлекает средства на финансовых рынках (путем эмиссии и размещения на открытом рынке ипотечных ценных бумаг). Таким образом, все стороны кредитных отношений остаются в выигрыше. Вступая в партнерские отношения с коммерческими банками, ипотечное агентство получает возможность постоянного наращивания клиентской базы. Банки, продавая агентству обязательства граждан по кредитам, имеют безрисковую прибыль.

Еще один источник заработка для банков - возможность для банков-партнеров установить по ряду продуктов национального агентства более высокие значения процентных ставок, чем определено в нем. Клиентам ипотечных агентств выгодно использовать этот инструмент кредитования, т.к. процентные ставки по ипотечным кредитам в них ниже, чем в банках, и составляют в среднем 7,8-11% годовых в национальной валюте. Кроме этого, условия кредитования по некоторым программам предусматривают, что процентная ставка может быть снижена за счет социальных вычетов (например, по одной из российских ипотечных программ, если стоимость одного квадратного метра не превышает определенного норматива, размер вычета составляет 0,5%).

Однако вопрос, станет ли ипотека на новый лад привлекательной для белорусских граждан, пока открыт. По мнению Евгения Артюшенко, успех нового предприятия зависит от нескольких факторов.

Важнейший из них - деятельность по формированию банками долгосрочных кредитных ресурсов (так называемых длинных денег). Во всем мире наличие в банковском секторе таких ресурсов позволяет сделать ипотечные кредиты общедоступными для населения, поскольку длинные деньги делают возможным кредитование на длительный срок и снижение за счет этого процентных ставок. В белорусских банках ни сроки кредитования, ни ставки даже отдаленно не напоминают ипотечные.

В России банки готовы кредитовать граждан под 10,9% годовых на срок до 40 лет. В Беларуси нельготные категории граждан могут рассчитывать на ипотечный кредит под 35-60,9% годовых, при этом максимальный срок предоставления кредитов не превышает 25 лет, а в большинстве банков он еще меньше - 10-15 лет. И такие ипотечные кредиты сегодня пользуются крайне низким спросом - до тех пор пока ставки не пойдут вниз, ситуация вряд ли изменится в лучшую сторону.

«Формирование долгосрочных кредитных ресурсов - вопрос не одного дня. Этот процесс взаимосвязан с такими факторами, как стабильность финансовой системы в стране, высокий уровень ВВП и зарплат и доли сбережений населения, - говорит Евгений Артюшенко. - Долгосрочные кредитные ресурсы являются достоянием устоявшихся, стабильных экономических систем».

Вслед за созданием ипотечного агентства Нацбанк планирует приступить к разработке совместной со странами СНГ системы рефинансирования. Это должна быть наднациональная структура, имеющая выход на рынки развитых стран со своими длинными ресурсами. Задача системы - снижение процентных ставок для заемщиков за счет привлечения длинных денег из других стран. «Правда, сегодня говорить об этом нам еще рано. Это точно вопрос не одного дня», - считает Евгений Артюшенко. Главная сложность - в необходимости поиска механизмов минимизации курсовых рисков для белорусских банков, которые будут осуществлять ипотечное кредитование только в национальной валюте.