Обесценившийся рубль вернул стоимость квадратного метра к 2005 году

С начала года столичный рынок купли-продажи жилья бьет рекорды: количество сделок, проведенных в январе–апреле, оказалось нехарактерно высоким, а средняя цена квадратного метра в долларовом эквиваленте вернулась на уровень 2005 года.

Первый квартал 2011 года для столичного рынка купли-продажи квартир оказался рекордным. К такому выводу пришли специалисты «Дирити Консалт», проанализировав более 3600 сделок купли-продажи квартир, совершенных в Минске с начала года за первые четыре месяца.

Так, согласно информации по состоянию на 15 мая, которую эксперты взяли из открытых источников сети интернет, только в январе в белорусской столице было совершено более 800 сделок купли-продажи квартир. Это на 55% больше, чем в январе 2010 года, и на 138% больше, чем в январе 2009 года.

Не остановившись на этом, рынок продолжал набирать обороты на протяжении всего первого квартала, в феврале добавив к январскому рекорду еще 6%, а в марте продемонстрировав рост на целых 34% к январю. При этом только 13% сделок было совершено с квартирами в новостройках, введенных в эксплуатацию в 2010–2011 годах.

Тенденцию роста демонстрировала в первом квартале и цена на жилье. Так, если в январе 2011 средняя цена в сделке купли-продажи 1 кв.метра составляла 1210 долларов, то в феврале она выросла на 4% к январю, а в марте – на 5% по отношению к январю. В результате по итогам первого квартала квадратный метр жилья в столице стоил уже 1250 долларов.

Кстати, еще один характерный тренд начала 2011 года, отмеченный экспертами: в договорах купли-продажи квартир чаще всего фигурируют белорусские рубли, которые затем в реестре цен Государственного земельного кадастра переводятся по курсу Нацбанка на дату составления договора в доллары США.

В разрезе сегментов квартир наибольший прирост цены в первом квартале показали трехкомнатные квартиры: +8% в марте к январю. Однокомнатные и двухкомнатные подорожали на 5% и 4% соответственно. Впрочем, подчеркивают аналитики «Дирити Консалт», скорость обесценивания белорусского рубля в период с января по апрель в итоге свела рост стоимости одного кв.метра жилья к 0% и даже к снижению реальной цены сделки в долларах США.

Что интересно, с наступлением апреля сложная ситуация на финансовом рынке страны не повлияла на количество совершаемых сделок купли-продажи жилья: по итогам месяца прирост к январю составил +15%. Например, по данным Национального кадастрового агентства на 17 мая, в апреле этого года было зарегистрировано 914 сделок купли-продажи квартир в Минске (808 – в январе 2011 года), в то время как в 2010 году в этом месяце было проведено всего 662 сделки (518 – в январе).

Медиана цены одного кв.метра столичного жилья по официальному курсу Нацбанка Беларуси за апрель 2011 года составила 1257 долларов (3870 тысяч рублей). При этом, подчеркивают аналитики, с поправкой на множественность курсов валют реальная стоимость одного кв.метра составила от 775 до 970 долларов (в пересчете по курсу 4000 и 5000 рублей соответственно). Таким образом, из-за обесценивания белорусского рубля рынок квартир сделал в своем развитии еще один виток спирали и вернулся в состояние 2005 года.

– В данной ситуации выигрывают те, у кого есть сбережения в иностранной валюте, достаточные для покупки квартиры, и стабильные денежные доходы в иностранной валюте. Дополнительным бонусом будет, если этот человек еще и строится в социальном доме, то есть для нуждающихся в улучшении жилищных условий, где стоимость строительства ниже рыночной, – поделилась своим мнением с «EJ:Недвижимость» директор частного унитарного предприятия по оказанию услуг «Дирити Консалт»  Анастасия Ритвинская. – Те же, кто копил на заветную жилплощадь в белорусских рублях или планировал взять рублевый кредит на покупку квартиры, точно остаются в проигрыше. Кредиты становятся неподъемными, стоимость квадратного метра в белорусских рублях будет расти, свободный остаток денежных средств с совокупного семейного дохода будет существенно уменьшаться.

Что же касается прогнозов на будущее, по мнению эксперта, одним из примеров того, как нынешняя ситуация на рынке жилья может развиваться, должен стать опыт 2009–2010 годов.

– Думаю, первым делом будут пересмотрены и уменьшены в разы планы строительства. Это касается как государственного, так и коммерческого сегментов рынка жилья. На сегодняшний день только в Минске, по нашей информации, около ста строительных площадок в процессе строительства. Эти проекты будут стараться довести до конца, но сложная экономическая ситуация может привести к тому, что некоторые уже строящиеся объекты будут заморожены. Дальше все будет зависеть от стабилизации ситуации в экономике страны. В рублевом эквиваленте стоимость строительства квадратного метра будет расти вслед за ростом импортных составляющих в строительных материалах, темпами инфляции и т.д. В долларовом выражении цена квадратного метра на вторичном рынке будет стабильна при условии стабилизации курса или снижаться, – рассуждает Анастасия Ритвинская. – Пример того, как это уже было, можно увидеть на графике 2. Но в целом спрогнозировать развитие ситуации довольно сложно. Можно лишь говорить о том, что рынок недвижимости Республики Беларусь сегодня демонстрирует те же тенденции, которые были характерны в 2009–2010 годах для тех стран, которые затронул мировой финансово-экономический кризис. Тогда цены на недвижимость в отдельных государствах снизились до 50% в долларовом выражении.