Вход в пустоту

Все без исключения участники рынка недвижимости крайне скептически оценивают его перспективы в 2016г. Все говорят про снижение цен и спроса, и все чаще в разговорах проскальзывает выражение «коллапс рынка». Более того, про рынок как таковой сегодня приходится говорить только применительно к Минску, где сосредоточен бизнес и все основные финансовые потоки. В провинции говорить про какие-то выраженные тенденции на рынке сейчас вообще не приходится.

Когда готовился этот обзор, один из самых опытных специалистов по рынку недвижимости сказал автору: «На самом деле падение такое, какого не было за все 20 лет, что рынок существует. Но именно поэтому сейчас появляется все больше публикаций о том, что цены вот-вот пойдут вверх, что дно достигнуто, что сейчас все начнут вкладываться в недвижимость и прочее. Это наши участники рынка так пытаются подтолкнуть к сделкам зависших покупателей. Потому что сами без хлеба сидят. Но рынок падает и продолжит падать в этом году. Просто потому что потенциал роста исчерпан».

С таким подходом согласны многие эксперты. «Я считаю, в 2016г. цены будут падать на все виды недвижимости, причем как на продажу, так и на аренду. Все идет к сценарию, когда объекты дешевеют, а денег все равно нет ни у кого. Позавчера потенциальные покупатели могли купить по вчерашним ценам, но позавчера и цены были позавчерашние. То есть собственники отстают от динамики рынка. А сегодня вчерашние потенциальные покупатели уже вообще не задумываются о покупке чего-либо, - говорит эксперт рынка недвижимости Александр Зеневич. - Это падение мы будем наблюдать долго, минимум полтора-два года. Конечно, пока многие девелоперы держатся, так как в основе их бизнеса - длинные иностранные деньги. Но и они не могут замораживать их вечно. А значит, цены на новостройки будут падать. Уже сейчас появляются квартиры в новых домах дешевле 1000 у.е. за квадрат. Дальше - больше. Конечно, кто-то будет строить с минимальной рентабельностью или вообще по себестоимости, только бы не увольнять людей и сохранить действующий бизнес-механизм (например, «Арэса-Сервис» или Минскстрой). Но нельзя исключать вариант, при котором средняя платежеспособность окажется ниже себестоимости строительства. Тогда белорусам будет не до недвижимости».

По оценкам участников рынка, в столице рынок офисов в 2015г. пострадал сильнее всего. Стоимость аренды снизилась примерно на треть, но все равно в построенных за последние годы бизнес-центрах пустуют порой целые этажи. И если с точки зрения арендаторов цены просто приблизились к адекватным, то с точки зрения владельцев (все чаще это компании-девелоперы) их бизнес уже сейчас находится на грани рентабельности. В любом случае благодаря массовому офисному строительству последних лет предложение по офисам заметно превышает спрос, а стоимость аренды опустилась до самого низкого уровня за последнее десятилетие.

Сегодня квадратный метр офисной площади в бизнес-центрах класса «A» предлагают в среднем за 22 евро (с учетом НДС), класса «B» - за 14 евро, класса «C» - за 9 евро. При этом, как говорят участники рынка, выше всего спрос (две трети от общего объема) на аренду офисов по цене 10-15 евро с НДС за квадрат. Из оставшейся трети примерно половина арендаторов обеспечивает спрос на офисы более высокого класса, стоимостью 15-20 евро за 1 кв.м в месяц. Но и на них спрос за период с января 2015г. сократился в два раза. Прогноз на нынешний год, как говорят работающие на рынке специалисты, сделать несложно. Надо просто от нынешних цен отнять еще 15-20%, а количество пустующих офисов в бизнес-центрах увеличить на четверть - и нарисуется картина конца 2016г.

Правда, есть и положительные моменты. Стараясь привлечь (или, скорее, удержать) арендаторов, владельцы офисных центров не только снижают цены, но и начинают больше внимания уделять управлению офисными зданиями, решению текущих проблем арендаторов, помогают решать вопросы по трансформации и расширению офисного пространства. Также за счет владельцев расширяются и обустраиваются паркинги, встраиваются системы климат-контроля, прокладываются современные компьютерные сети и устанавливаются системы безопасности. Бизнес-центры оснащаются велопарковками, в них открываются сопутствующие фитнес-центры и кафе.

Что касается продажи офисов в собственность (вторичный рынок), то тут рынок практически замер. В условиях спада и неопределенности мало кто рискует замораживать деньги, вкладывая их в офисные квадраты, когда вполне реальна перспектива полного коллапса этого рынка. И такая тенденция сохранится на протяжении всего года.

В условиях, когда цены на аренду офисов быстро падают, а арендодатели еще и предлагают разные бонусы, именно аренда оказывается оптимальным выбором для тех, кто еще год-два назад был готов купить офис в собственность. При этом сейчас предложение на рынке офисной «вторички» растет благодаря компаниям, которые в прошлые годы инвестировали в долевое строительство, - они рассчитывали потом зарабатывать, сдавая принадлежащие им площади в бизнес-центрах в аренду. Однако теперь сдать их не получается, но из-за кризиса нужны живые деньги - и эти активы пошли на вторичный рынок.

На первичном рынке (долевого строительства) офисов ситуация еще печальнее, чем на вторичном. Проще говоря, сегодня мало кто рискует вкладываться в строительство - ведь шансы на то, что оно не будет завершено, слишком велики. В начале 2015г. в Минске по долевой схеме строилось 26 бизнес-центров, к концу года их осталось 15. Одни были достроены и сданы, другие - заморожены. Из тех, которые еще строятся (и привлекают долевиков), восемь объектов относятся к классу «В» и семь - к классу «С».

При этом всего за один минувший год в сегменте долевого строительства офисов цены, по оценкам экспертов, снизились на 27% - и это только цены публичных предложений, без учета индивидуальных скидок, которые сегодня предоставляются практически всем.

Уже в начале 2016г. многие девелоперы «дошли до края»: в незавершенных проектах они предлагают принять долевое участие по цене даже ниже себестоимости строительства - просто чтобы довести проект до сдачи, а не заморозить его, поставив крест на собственном бизнесе.

Если же говорить о ценах, то в сегменте долевого строительства сейчас офисы класса «В» предлагаются по $1625 за квадратный метр, офисы класса «С» - по $1350 за кв.м (с НДС). Теперь сравним эти данные с цифрами на вторичном рынке офисов. Там сегодня офисы класса «В» предлагаются по $1590 за кв.м, офисы класса «С» - по $1375 за кв.м (с НДС). Получается, что офис средней ценовой категории выгоднее сразу купить, чем рисковать деньгами, вкладываясь в незавершенное строительство. И при этом еще стоит учесть, что цены реальных сделок почти всегда на 5-7% ниже цены предложения - как следствие торга продавца и покупателя.

Для этого сегмента фатальным стало совпадение двух факторов. Первый: из-за падения доходов снизилась покупательная способность населения. Люди просто стали реже ходить по магазинам, меньше покупать. Одновременно государство «раздраконило» торговавших ширпотребом ипэшников - и спрос на аренду торговых точек с их стороны резко упал.

Сейчас из Беларуси уходят известные мировые бренды: Promod, Springfield, Yamamay и другие. Те, кто хотел выйти на белорусский рынок, откладывают это до лучших времен. А торговавшие импортной одеждой и обувью индивидуальные предприниматели один за другим сворачивают бизнес. В результате торговые центры Минска столкнулись с очень слабым спросом со стороны арендаторов: заполняемость объектов на момент открытия снизилась за два года с 70-80% до 30-40%, - свидетельствует руководитель проектов по торговой недвижимости «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Дмитрий Дробышев. При этом новые торговые центры продолжают открываться - уже просто по инерции. На рынок выходят проекты, строительство которых начиналось два года назад, при растущем рынке. Но теперь планы по их окупаемости приходится радикально пересматривать. Несмотря на это, в 2016г. откроется еще несколько торговых центров (это более 120 тыс. кв.м торговых площадей) - что еще более усилит тенденцию к снижению цен для арендаторов. Сегодня средняя ставка аренды в торговых центрах Минска достигла 20 евро/кв.м (с учетом НДС) и продолжает снижаться.

Сегодня торговые центры снижают ставки для арендаторов - за минувший год ставки снизились почти на 40%. Но в 2016г. столь радикальное снижение уже невозможно: цены на аренду просто упрутся в себестоимость владения зданием. В таких ситуациях владельцы идут на другие уступки - от арендных каникул на несколько месяцев до ремонта и оснащения торговых площадей за свой счет. В крупных торговых комплексах появляются детско-развлекательные центры, кинотеатры, фуд-корты.