Банкам нужны деньги, а не залоги

Мы уже писали о том, что банки активно реализуют залоговое имущество. На сайте каждого из отечественных банков можно найти информацию об этом имуществе с ценами и часто даже с фотографиями. О том, насколько широк ассортимент «товаров», мы тоже уже писали: это может быть и коллекция топазов, и продукция консервного завода, и оборудование с мясокомбината. 

Однако, помимо таких нестандартных вещей, очень много предложений банков касаются реализации недвижимости. Это и бани, и гаражи, и производственные или складские помещения… Попадаются также и вполне рядовые квартиры, коттеджи и садовые домики. Прочитав подобные объявления на сайте банка, у рядового обывателя может возникнуть обманчивое впечатление: банки за долги с лёгкостью и с радостью отбирают квартиры у задолжавших им физических лиц и офисы у неудачливых коммерсантов. Однако на практике дело обстоит не совсем так. 

Мы беседуем с Михаилом Андреевым, директором ЗАО «Белреализация». 

- Проблематично ли банку конфисковать залоговое имущество у должника? 

- Часто у банков не возникает особых проблем при конфискации залогового имущества. Договора залога оформляются достаточно скурпулёзно с юридической точки зрения. Однако когда встаёт «социальный вопрос», банки начинают испытывать определенные трудности. Если говорить о физических лицах, то может возникнуть такая ситуация, что в семье двое или трое детей и выселяться им некуда. Или, например, проблемы возникают тогда, когда встаёт вопрос в изъятии имущества у государственных структур. 

В крупных банках государственных должников много. И конфисковать у них что-то достаточно сложно. Могут иметь место откровенные «наезды» от исполнительной власти – мол, что вы делаете, не даёте людям работать. Тут ведь тоже «социальный вопрос» - если изъять помещение или технику, то придётся увольнять людей. В этих случаях банкам не дают ничего забирать. 

С коммерческими структурами так не церемонятся и коммерческую недвижимость банки обычно забирают без всяких проблем. Другое дело, что банки со своей стороны не очень заинтересованы в конфискации залогового имущества. 

- А почему банки могут быть не заинтересованы в конфискации залогового имущества? 

- Банки часто испытывают сложности с реализацией подобных вещей. А с того момента, как банк конфисковал залог, может существенно измениться рыночная стоимость имущества. Ну, например, когда банк конфисковал квартиру, квадратный метр стоил 2000 долларов, а сейчас стоит 1200. Банк теряет существенную сумму денег. Кроме того, банки на этом теряют в ликвидности. Ну зачем банку какой-то склад или недостроенная баня? 

Тем более, что неизвестно, когда и по какой стоимости всё это продастся. Банки всеми силами пытаются не брать на баланс эти вещи – входят в положение, пересматривают условия кредитного договора, продлевают сроки погашения задолженности. Когда банк забирает имущество – значит, вариантов больше не было. Значит, предприятие абсолютно безнадёжное и нет никаких шансов получить от него деньги. 

- А есть ли в отношении залогового имущество какое-то «пространство для манёвра» со стороны кредитополучателя. Ну, например, взять кредит в банке, составить договор залога на какое-нибудь бесполезное помещение, которое сложно продать и поставить дело так, чтобы банк конфисковал залог в счет долга? 

- Нет, это маловероятно. Банк просто не заберёт это помещение. Другое дело, что можно играть на оценке стоимости. У оценочных компаний есть очень много критериев оценки помещений – то есть они могут учитывать какие-то вещи, или не учитывать. Можно, к примеру, оценить просто площадь помещения, при этом не учитывая наличие или отсутствие коммуникаций. В итоге можно выиграть 10-15% от реальной стоимости имущества. Кое-кто на этом играет. И каждый тянет в свою сторону. 

В интересах кредитополучателя оценить имущество как можно дороже, в интересах кредитодателя – наоборот. 

Итак, наличие квартир и производственных помещений у банков вовсе не говорит о том, что банки заинтересованы в конфискации имущества. Наоборот – залоговое имущество приносит банкам определенные трудности. 

Да и конфисковать залог в случае неплатежей по кредиту не всегда бывает легко. Можно смело говорить о том, что конфискация залогового имущества – это вынужденная мера, к которой банки прибегают в крайних случаях, чтобы хоть как-то компенсировать ущерб, нанесенный банку недобросовестными заёмщиками.