Законодательство когда-нибудь защитит квартиросъемщиков?

 Сегодня собственники съемных квартир соревнуются не только в запрашиваемой цене, но и в требованиях к своим жильцам. Люди, которым приходится арендовать жилье, находятся в бесправном, а порой – унизительном положении. Это, пожалуй, единственная сфера рынка, где клиент никогда не прав.

Между тем государство, решив в 2011 году сворачивать авральное строительство льготного жилья, заявило, что белорусам отныне нечего мечтать владеть собственным жильем. Мол, в Европе недвижимость в собственности имеют лишь богатые, а большинство простого народу снимают квартиры. Так будет и у нас.

Однако ситуация, когда квартиросъемщик каждый день может ожидать непомерного поднятия платы или выселения, мешает всерьез рассматривать найм квартиры как альтернативу жилью в собственности.

О проблемах отношений собственника и арендатора квартиры, обострившихся в Минске после ценового бума, «Ежедневнику» рассказал начальник отдела аренды агентства недвижимости «Квадратный метр» Михаил Роговцов.

Он отметил, что хозяева квартир стали очень привередливыми, «иногда доходит до того, что людей просто унижают». Представителю агентства приходилось, например, слышать от владельцев, что жильцов с животными и детьми они не берут. «Сейчас семье с маленькими детьми заселиться очень сложно. Все чаще хозяева говорят: нам нужен человек 25-30 лет, минская регистрация, предоплата 5-6 месяцев и еще куча условий», - поделился опытом Михаил Роговцов.

По мнению специалиста, выставлять такие требования неэтично: «Человек, платящий деньги, волен сам выбирать, кто буде жить у него в квартире и не обязан сообщать, с детьми он или без».

Нередки такие требования, как оплата жильцом, помимо аренды и коммунальных услуг, еще и налога. «Но ведь налог должен платить человек, получающий прибыль!» - недоумевает Михаил Роговцов.

При этом в Беларуси нет никаких минимальных требований к потребительским качествам сдаваемого жилья. «Стоило бы потребовать хотя бы наличие сантехники в надлежащем состоянии», - считает специалист агентства.

Когда правила аренды жилья диктует лишь типовой договор, многие вопросы остаются не оговоренными. По правилам, все, что шире договора, решается с помощью норм Гражданского кодекса. То есть теоретически в случае любых разногласий свою правоту можно отстаивать в суде.

По утверждению представителя «Квадратного метра», сегодня ситуация такова, что человека в любой момент могут насильно выселить из съемной квартиры. Он может подать в суд и, возможно, даже выиграет. Но он потеряет деньги, время и в любом случае останется без квартиры. «Поэтому до суда на моей памяти ни один конфликт не доходил», - сказал Михаил Роговцов.

По мнению специалиста, даже небольшие изменения в Жилищном кодексе, в которых отражались бы хотя бы некоторые из названных вопросов, сделали бы рынок аренды жилья цивилизованнее.

Намерения создать некие нормативные акты в сфере аренды жилья озвучивала в июне постоянная Комиссия по жилищной политике и строительству ПП НС. По словам члена рабочей группы при комиссии, представителя Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадия Калёнова, сейчас заинтересованные стороны изучают немецкое законодательство.

В Германии существует один из самых развитых рынков арендного жилья. Здесь созданы условия для того, чтобы человек снимал квартиру на протяжении всей жизни и при этом чувствовал себя уверенно. По словам Геннадия Калёнова, немецкие специалисты широко представлены в ассоциации и охотно делятся с белорусами своим опытом.

Например, в немецком законодательстве прописано, что ставка аренды остается фиксированной в течение года. По прошествии года она может повыситься, но не более чем на определенные проценты. (Отметим для сравнения, что в этом году в Минске цены на аренду однокомнатных квартир  только к июлю выросли на 20%).

В немецком законодательстве есть такое понятие, как «зеркало квартплаты» -- когда три игрока рынка проверяют стоимость аренды. Ассоциация квартиросъемщиков спрашивает у своих членов, за сколько они снимают квартиру в тех или иных районах города, ассоциация управляющих спрашивает у управляющих арендными домами, за сколько собственники сдают квартиры, и муниципалитеты проводят сое исследование. Потом эти данные объединяются и печатается так называемое «зеркало квартплаты».

Если собственник квартиры хочет получить арендную плату значительно выше, чем средняя в этом районе, то арендатор квартиры через суд может заставить снизить квартплату, «что довольно часто происходит», говорит представитель МАМН. Обращения в суд обычно осуществляются через ассоциацию квартиросъемщиков, в которой работают довольно серьезные юристы.

Еще один важный аспект защиты арендаторов в Германии: если в договоре не оговорен срок аренды, значит, договор бессрочный и нужен весомый аргумент, чтобы выселить арендаторов из квартиры. И такой аргумент существует только один – если собственник докажет, что жилье ему нужно для собственных нужд: либо он сам собирается в нем жить, либо кто-то из его родственников. В другом случае расторгнуть договор аренды невозможно. То есть собственник не может выселить одного жильца и заселить другого. Если он хочет продать квартиру, то продает вместе с арендаторами.

Очевидно, что если у нас и заработают когда-нибудь правила, заимствованные у цивилизованных рынков, то случится это нескоро. Пока же квартиросъемщикам в Беларуси на нормализацию ситуации рассчитывать не приходится. По прогнозам экспертов, в преддверии чемпионата мира пузырь в сфере найма жилья в Минске продолжит надуваться.