Земля на выбывание

Количество свободных земельных участков в минском пригороде сокращается так стремительно, что вскоре земель едва ли хватит всем желающим поселиться в собственных загородных домах.

По просьбе «БелГазеты» председатели сельисполкомов Минского района подсчитали свободные территории, на которых могут быть сформированы участки для продажи на аукционе в рамках уплотнения жилой застройки. (данные приведены без учета возможного включения в

Нахваливаемый риэлторами экологичный и живописный пригород постепенно превращается в город со всеми его недостатками - перенаселенностью, шумом, суетой, нездоровой экологической средой.

В последние годы объемы реализации земельных участков под Минском растут в геометрической прогрессии. По данным финансового отдела Минрайисполкома, в 2007г. было реализовано 4 участка, в 2008г. - 86, а в 2009гг. - 69. В 2010г. продано 268 участков, а в 2011г. их количество увеличилось до 360. С начала т.г. с молотка ушло 260 земельных наделов. По мнению главного специалиста управления сельского хозяйства и продовольствия Минрайисполкома Александра Внучко, ответственного за организацию земельных аукционов, «в Минском районе существует возможность формирования порядка 800-900 участков за счет уплотнения существующей жилой застройки. С учетом интенсивности проведения аукционов, данного количества участков может хватить всего на два-три года».

КТО ВЫРЕЗАЛ ЛАКОМЫЕ КУСКИ

Эксперты считают, что потенциала земельных участков в Минском районе может хватить не на один десяток лет, но только при рациональном подходе к использованию имеющихся земельных массивов. Для этого, по мнению директора консалтинговой компании «Вива Капитал» Вадима Тачкина, «государству стоит разобраться с ныне неиспользуемыми земельными массивами, выход которых из оборота в свое время привел к проседанию рынка земельных участков». Этот процесс начался еще в 2009г., когда в соответствии с указом «О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности» для реализации инвестпроектов было выделено множество участков, большую часть которых так и не освоили.

Еще одно знаковое для рынка загородной недвижимости событие произошло в начале этого года. Вступивший в силу 1 января указ N431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков» ввел запрет на продажу нуждающимися выделенных наделов, тем самым лишив рынок земельных участков притока новых предложений. Впрочем, есть действенные способы оживить этот рынок. Один из них - изменение категории земель (например, перевод земли сельхозназначения в категорию земель, пригодных для размещения домов индивидуальной застройки).

ГОЛОСУЮТ ЗА ИНФРАСТРУКТУРУ И ЭКОЛОГИЮ

Если до 2008г., в условиях дефицита участков, люди хватались за любой клочок земли, то сегодня, в условиях достаточного количества предложений, покупатели научились сравнивать и выбирать. В первую очередь людей интересуют земли, расположенные на расстоянии до 10 км от МКАД, оснащенные инфраструктурой (магазины, поликлиники и т.д.) и необходимыми коммуникациями (вода, газ, электричество). Например, если газ проходит далее чем 100 м от участка, потребители понимают: газификация такого объекта обойдется не менее чем в $10 тыс. Еще одно требование - наличие положительной экологической ситуации на территории приглянувшегося населенного пункта. Юго-восточное направление (Михановичский, Новодворский сельсоветы) покупатели соотносят с разросшейся промзоной - земля там продается с трудом.

Огромное значение для потребителей имеет степень удаленности участков от Минска. Потребительский интерес к землям, расположенным в 10-20 км от Минска (Горанский, Крупицкий, Самохваловичский, Луговослободской сельсоветы), сопоставим с количеством предлагаемых для продажи наделов. Спрос на участки превосходит предложение, если населенные пункты, в которых они находятся, граничат с МКАД и, соответственно, есть возможность быстро добраться до столицы (Ждановичский, Хатежинский, Сеницкий, Колодищанский, Боровлянский, Щомыслицкий сельсоветы).

В свою очередь, повышенный интерес к таким объектам взвинчивает цены. Стоимостью участки, расположенные у столичных границ, в 6-8 раз превосходят наделы в удаленных от МКАД населенных пунктах. «В текущем году начальная стоимость участка площадью 16 соток в Горанском сельсовете (20 км от столицы) составляла Br20 млн. В процессе торгов реальная сумма сделки составила Br22 млн. Для сравнения: на другом аукционе участок в Сеницком сельсовете площадью 14 соток с Br52 млн. подорожал до Br146 млн.», - приводит случай из своей практики Александр Внучко.

«ГДЕ ПРИГОРОД? ГДЕ ГОРОД?» - ВОТ В ЧЁМ ВОПРОС

Дороговизну земли в сельских населенных пунктах, примыкающих к МКАД и окруженных либо пахотными и пастбищными землями, либо другими населенными пунктами, можно объяснить тем, что здесь нарезка участков для выделения или продажи на аукционе возможна только за счет незначительного уплотнения жилой застройки. Свою роль в ценообразовании играют и близость столицы, и репутация населенных пунктов (за участками, расположенными на территории отдельных коттеджных поселков, например поселков Марьяливо, Тарасово, закрепился статус элитных из-за более хорошей инфраструктуры, эстетичного внешнего вида домов и в большинстве случаев высокого социального статуса жителей).

Несмотря на то что по сравнению с 2008г. участки подешевели на 30-50%, ряд экспертов считает, что качество предложений в минском пригороде не соответствует заявляемой стоимости участков. Большинство поселков в пригородной зоне, в которые риэлторы недавно привлекали частных застройщиков соблазнительным коктейлем из инфраструктуры и живописных ландшафтов, постепенно превращаются в каменные джунгли. Яркий пример - поселок Боровляны, жители которого недовольны то недостаточным развитием инфраструктуры, то разрастающейся промзоной. Начиная с апреля этого года местное население конфликтует с СООО «М-Стандарт», которое намеревается построить в деревне Дроздово (между деревней Малиновка и элитной коттеджной застройкой) комплекс по производству моющих и дезинфицирующих средств промышленного назначения. «Когда несколько лет назад мы покупали землю за огромные деньги, думали, что будем жить в экологически чистом и безопасном месте», - жалуются местные жители.

Еще один источник недовольства местного населения - недавно появившийся в поселке массив новой застройки, существенно увеличивший численность жителей Боровлян. «Самая большая проблема пригорода - недостаточно оборудованные подъездные пути. В тех же Боровлянах двухполосная трасса Р-40 уже не справляется с потоком автомобилей, курсирующих из Боровлян в Минск и обратно. Сейчас даже в разрекламированных коттеджных поселках - Марьяливо, Тарасово, Дроздово - не хватает школ и медицинских учреждений», - комментирует ситуацию начальник отдела загородной недвижимости АН «Твоя столица» Елена Акулич.

Подливает масла в огонь и решение Мингорисполкома о расширении границ Минска за счет близлежащих населенных пунктов. В ноябре прошлого года Мингорсовет одобрил расширение границ столицы на 4 тыс. га за счет земельного массива «Зеленый бор» в районе деревни Колодищи. «В частности, были включены земельные участки в Минском районе площадью около 4 тыс. га, на которых находилось 50 землепользователей и арендаторов», - сообщил «Дому» глава администрации Партизанского района Минска Андрей Галь. В соответствии с генпланом развития Минска до 2030г. в городскую черту постепенно планируется включить перспективные зоны развития, расположенные на расстоянии примерно 5-7 км от МКАД.

Курс на включение сельских населенных пунктов в городскую черту затронул не только столицу. Например, председатель Петришковского сельисполкома Александр Мякинник сообщил, что в будущем одна из деревень сельсовета, вероятно, будет присоединена к городу - спутнику Минска Заславлю. Ранее в черту Заславля была включена деревня Хмелевка (сейчас это микрорайон Хмелевка).

ЕСТЬ ЛИ БУДУЩЕЕ «НА РАЙОНЕ»?

Активное присоединение сельских населенных пунктов к городам со временем может кардинально изменить облик рынка загородной недвижимости. По мнению главного специалиста Минрайисполкома Александра Внучко, «расширение границ Минска может привести к более активному развитию  инфраструктуры на расстоянии 5-10 и более километров от столицы». Оценивая перспективы развития рынка загородной недвижимости Минского района, ряд экспертов сходится во мнении, что, поскольку сегодня даже в населенных пунктах, граничащих со столицей, инфраструктура развита недостаточно, говорить о повышении качества жизни в более удаленных сельсоветах не приходится.

Одна из причин - несопоставимый уровень расходов на развитие инфраструктуры и подведение коммуникаций к населенным пунктам вблизи столицы и участкам на значительном расстоянии от МКАД. Одно дело - протянуть к «панельке» 5-километровый трубопровод, который обеспечит газом 200 квартир. Совсем другое - проложить тот же трубопровод в сельском населенном пункте для газификации всего 20 домов. Из-за нехватки социальной инфраструктуры и коммуникаций участки на расстоянии 10-километровой зоны и дальше от Минска привлекают либо людей, у которых уже есть недвижимость в находящихся по соседству крупных населенных пунктах, либо, в меньшей степени, поклонников экологически чистой среды и живописных ландшафтов.

Отвечая на вопрос, каковы перспективы развития сельских населенных пунктов Минского района, аналитики только пожимают плечами. «Спрос на участки в отдалении от столицы появится только при одновременном соблюдении ряда факторов: наличия многополосной хорошо освещенной трассы, обеспечивающей связь с ближайшим городом, хорошо оборудованных подъездных путей,  достаточно развитой социальной инфраструктуры (детские сады, школы, больницы), отстроенной рекреационной зоны и хорошей экологической ситуации в населенном пункте», - рассуждает начальник отдела загородной недвижимости АН «Твоя столица» Елена Акулич. Поскольку Миноблисполком, под юрисдикцией которого находится развитие Минского района, не выделяет сегодня достаточно средств для развития даже столичного пригорода, об улучшении качества жизни в более отдаленных населенных пунктах говорить не приходится. А значит, в ближайшее время, вероятно, так и останутся нерешенными вопросы о завышенной стоимости наделов в ближайшем пригороде и об отчаянной борьбе за свои права тех, кто в свое время сделал выбор в пользу жизни в экологически чистом месте, а сегодня оказался стесненным активно разрастающейся многоэтажной застройкой.