Как не попасть к мошенникам при сделке с квартирой

Где выгодней покупать жилье и на какой стадии строительства? На эти и другие вопросы читателей о недвижимости на прямой линии «Комсомолки» отвечали представители группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА»

заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья - Светлана Ивановна Куделко,

ведущий юрисконсульт - Андрей Маратович Кудакаев,

заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья - Светлана Ивановна Куделко,

ведущий юрисконсульт - Андрей Маратович Кудакаев,

руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА•НОВОСТРОЙЦЕНТР» - Людмила Анатольевна Могилевцева.

Серые маклеры не спят

- Как обезопасить себя от серых схем при покупке жилья?

Андрей Кудакаев:

- Под серыми схемами понимается участие в сделке неофициальных посредников (без лицензии, без должных полномочий по проверке объекта недвижимости, без ответственности перед клиентом, без уплаты налога), так называемых серых маклеров. Такие люди всегда есть на рынке, выступая посредниками между покупателем и продавцом. Но нужно понимать, что они не несут никакой юридической ответственности перед покупателем и продавцом. А обезопасить себя просто - надо обращаться в агентство недвижимости, у которого есть лицензия и которое хорошо себя зарекомендовало на рынке недвижимости. И помните, что даже при обращении в агентство недвижимости надо требовать заключения договора на оказание риэлтерских услуг.

- Сейчас стоимость жилья на вторичном рынке и в новостройках существенно отличается?

Светлана Куделко:

- Не существенно. Но новое жилье сдается чаще всего без отделки и имеет большой метраж. А если сделать отделку, оно становится более дорогим, чем вторичное.

- А будет снижаться стоимость жилья на вторичном рынке?

Светлана Куделко:

- Пока нет поводов считать, что снижение будет. Цена на вторичном рынке более-менее стабильна уже год. Средняя цена квартиры стандартных потребительских качеств - 1200 долларов за метр. Колеблется плюс-минус пару процентов. В новостройках - 1270 долларов. Но эти квартиры, напомним, без отделки. Поэтому вторичное жилье более востребовано - оно меньшей площади и общая цена квартиры получается ниже, чем цена квартиры в новом доме.

- В каком районе Минска сейчас самое дешевое жилье?

Светлана Куделко:

- Это район улицы Ангарской, Чижовка, Курасовщина (около 1000 долларов за квадратный метр). Правда, квартиры в Чижовке в скором времени могут подорожать. В принципе самое дешевое жилье - это хрущевки. Там цена квадратного метра в 3 - 4-комнатных квартирах - до 1000 долларов, в 1 - 2-комнатных - тысяча с небольшим. И они могут быть в совершенно разных районах города. К слову, до 1000 долларов за метр стоит сегодня новое жилье в ближнем пригороде Минска.

- Здравствуйте! Рассматриваем вариант покупки жилья в Сеннице. Может быть, сориентируете по стоимости?

Людмила Могилевцева:

- Сейчас в Сеннице довольно много предложений. В строящихся домах дешевле, в уже построенных дороже. Стоимость предложения в долевом строительстве на сегодняшний день 780 - 850 долларов за квадратный метр. В готовых квартирах с отделкой цена, естественно, выше и зависит от ремонта.

- Нам предлагают купить квартиру в новостройке посредством облигаций. Как нам поступить?

Людмила Могилевцева:

- С 2009 года облигации используют на первичном рынке жилья. При этом варианте состоятельность фирмы-застройщика гарантирует и банк. Расчеты все идут опять же через банк, и облигацию как ценную бумагу вы даже потерять не сможете - она представляет собой электронный счет в банке. Стоимость облигации устанавливается, как правило, на уровне цены одного квадратного метра и не подлежит изменению в течение всего срока ее обращения. Одновременно заключаются два договора - один на строительство конкретной квартиры, а второй - на покупку облигаций. Кроме того, вы можете продать облигации любому человеку за деньги, которые за них готовы дать.

Сколько стоит продать квартиру?

- Хочу продать 3-комнатную квартиру в Сухарево 1999 года постройки. И купить двухкомнатную, но чтобы кухня была большой. Сколько это стоит, если обращаться в агентство?

Светлана Куделко:

- В нашей стране на риэтерские услуги расценки устанавливает государство. Продавец платит от 1 до 3% от стоимости продажи. Сопровождение покупки стоит 105 базовых величин, это сейчас 10,5 миллиона. В стоимость этой услуги включены все действия агентства, направленные на защиту безопасности и имущественных интересов продавцов и покупателей. Агентство недвижимости несет полную ответственность за качество оказания риэлтерской услуги. А стоимость вашей квартиры и варианта взамен мы сможем определить после более тесного общения и посещения квартиры.

- Мы собрались купить квартиру. Начитались, что сейчас на рынке много «плохих» квартир. Как не купить такую?

Андрей Кудакаев:

- Самый безопасный способ покупки - с риэлтерским агентством. Поскольку нести ответственность за чистоту сделки может только агентство. Даже если это новостройка, оформленная на одного человека, на нее уже может претендовать, например, бывшая жена. Пример: собственник начинал вносить в строительство деньги, будучи в браке, а зарегистрировал право собственности, уже расторгнув брак. Но тем не менее бывшая супруга может доказать свое право на часть квартиры. И только агентство имеет квалифицированных специалистов, способных разобраться в хитросплетениях истории квартиры. К тому же ответственность агентства перед клиентом застрахована в Белгосстрахе, т.е. страховой полис защищает вас от риэлтерской ошибки.

- А можно самостоятельно продать квартиру? И вообще, зачем агентство продавцу?

Светлана Куделко:

- Можно. Но сегодня все чаще покупатели не согласны покупать без посредничества агентства, поскольку для покупателя очень важна безопасность сделки. А для продавца, я думаю, очень важна скорость решения его квартирного вопроса, комфорт и также безопасность. Это ему и предлагает агентство недвижимости. У нас большая база покупателей, новые технологии, позволяющие оперативно работать с клиентами, сеть офисов в спальных районах столицы, которая бережет ваше время. Вы можете выбрать ближайший к вашему дому офис, где вас бесплатно проконсультируют специалисты.

- Часто бывают истории: знакомый знакомого уезжает куда-то и готов продать квартиру по бросовой цене без посредничества агентства. Может, это и правда, а может, это трюк черного риэлтера, желающего продать квартиру с плохой историей. Что делать покупателю?

Светлана Куделко:

- Если продавец не хочет платить риэлторам, то это может сделать покупатель. Это называется «свой вариант»: покупатель заключает с нами договор, платит за услугу 10,5 миллиона, и агентство проверяет чистоту квартиры и оформляет все необходимые документы. Занимает это обычно не так уж много времени. Да, 10,5 миллиона на дороге не валяются, но, купив квартиру с плохой историей, вы можете потерять гораздо больше. Так что страховаться имеет смысл. Если же продавец категорически отказывается, чтобы вы работали с риэлторами, надо отказываться от покупки, явно не все чисто. Как правило, это будет квартира неблагонадежного гражданина с несовершеннолетними детьми, выселенного куда-нибудь и как-нибудь, например в домик в деревне.

И нужно помнить: квартир по бросовой цене практически не бывает. Те, кто уезжает за границу, знают об этом заранее и заранее начинают продажу, чтобы не терять деньги. Да, квартиры такие дешевле, но не 30 тысяч при рыночной цене в 45.

- Нас интересует конкретный дом. Он только начинает строиться. Как лучше поступить - заключить договор сейчас или подождать, когда дом построиться?

Людмила Могилевцева:

- Как показывает практика, на сегодняшний день стоимость долевого строительства на стадии котлована ниже, чем на стадии готовой коробки, примерно на 20%.

- Да, но на ранних стадиях не совсем понятно, как долго будут строить дом.

Людмила Могилевцева:

- Если застройщик заключает договоры на долевое строительство, то уже известны сроки сдачи дома. Любой перенос сроков введения в эксплуатацию проходит согласование в исполкоме, на основании аргументированных причин (не вложились в сроки при отселении, вносили изменения в проект дома). В любом случае окончательное решение за вами.

Открывается метро - растет ценник?

- В Чижовке будут расти цены на квартиры?

Светлана Куделко:

- Да. Сегодня этот район полностью реконструируется. К чемпионату мира по хоккею 2014 года здесь строят большой спортивный комплекс, реконструируют дороги, улучшая транспортную доступность и инфраструктуру. Кроме того, этот район первым попал под массовые капремонты - практически все дома там их прошли и изменились как изнутри, так и снаружи. Поскольку район не новый, там много зелени. На Чижовском водохранилище оборудуют хорошую пляжную зону. Так что Чижовка будет в 2014-м уже одним из самых привлекательных спальных районов.

- И в каком еще районе благодаря реконструкции в ближайшие годы могут подняться цены? На проспекте Дзержинского в районе Грушевки поднимутся? 

Светлана Куделко:

- Да, конечно, ко вводу новых станций метро станут более востребованы эти районы, и благодаря этому цены на недвижимость должны подняться.

- Что вы можете сегодня предложить на завершающей стадии строительства?

Людмила Могилевцева:

- В Советском районе мы предлагаем жилой дом «Династия». Проект подходит к завершению. Сегодня ведутся работы по внутренней отделке жилых помещений и двухуровневого подземного паркинга.

Есть интересный проект во Фрунзенском районе. Сегодня строится быстрыми темпами каркасно-блочный дом «Акцент». Возведение коробки подходит к завершению. О наших проектах мы можем рассказывать долго. Предлагаем ознакомиться с информацией на нашем сайте или обратиться в любой офис компании.