С какой недвижимостью охотно расстается государство?

Втягивание заброшенных строений в хозяйственный оборот – значимый процесс для экономики Беларуси. Сейчас в стране около 12 тысяч неиспользуемых объектов госсобственности. Новый указ президента по земельному вопросу несколько расширяет возможности малого и среднего бизнеса обзавестись недвижимостью.

Три «косметических», но позитивных новшества на одном из этапов длительного процесса приобретения объектов госсобственности сулит предпринимателям указ «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков». Это - возможность выкупа участка в размере 70% от его кадастровой стоимости, использования объекта недвижимости в качестве залога независимо от того, вносилась или нет плата за право заключения договора аренды земли, и внесение этого платежа в рассрочку.

- Определенным, хоть и не самым существенным образом изменения, которые предусматривает указ на этапе установления земельных отношений, способствуют улучшению доступа малого и среднего бизнеса к собственной недвижимости, - считает эксперт проекта CASE Беларусь Екатерина Трубович.

Если предприниматель покупает государственную недвижимость через фонд Госимущества, то этот объект «упакован» уже вместе с земельным участком. Второй вариант - приобретение строения в рамках процедуры банкротства. И в таком случае до выхода указа, по словам представителей бизнеса, если при переходе к новому собственнику не вносилась плата за право заключения договора аренды земли, то впоследствии банки отказывались использовать этот объект недвижимости в качестве залога.

- Это усложняло жизнь предпринимателям, которые хотели бы, например, взять кредит для развития собственного дела, - поясняет Екатерина Трубович.

В указе также более подробно расписана процедура выплаты в рассрочку суммы за право заключения договора аренды земли сроком на пять лет, если речь идет о земельных участках, которые предназначены для обслуживания и эксплуатации данного объекта.

- Эта часть лота весьма существенна – иногда она может достигать половины стоимости объекта. За время рассрочки объект уже может быть введен в эксплуатацию и даже начать приносить прибыль. Это выгодно для бизнеса, - считает эксперт проекта CASE Беларусь, но с одной оговоркой: если, конечно, местные власти пойдут навстречу.

Именно они в каждом конкретном случае будут устанавливать порядок выплаты. И сложно предугадать, как поведут себя чиновники в ситуации, когда с одной стороны требуется поступление инвестиций любым способом, а с другой - чтобы бюджет срочно пополнялся новыми существенными поступлениями.

«Браунфилд» или «гринфилд»

Упрощение хотя бы одного этапа в процессе обзаведения малого и среднего бизнеса недвижимостью принесет свои плоды в решении проблемы управления госсобственностью, надеются эксперты.

Есть, конечно, объекты, которые государство не хочет втягивать в хозяйственный оборот, дожидаясь прихода инвестора (например, убыточные предприятия). Зато оно с удовольствием отказывается от заброшенных школ, магазинов, сельских детских садов в регионах. Их нередко отдают почти даром, за одну базовую величину. Но предприниматели с покупкой не спешат – за последние три года результативность аукционов по продаже объектов, входящих в перечень фонда Госимущества, составила в среднем 20-25%

- По мнению представителей бизнеса, в перечень фонда Госимущества попадают «не самые интересные» объекты, - отмечает Екатерина Трубович. – Фермы, бывшие магазины и школы в сельской местности – объекты не самые ликвидные. Они находятся в отдалении от рынков сбыта.

Что в таком случае выгоднее: покупать заброшенное строение или вкладывать деньги в возведение нового? Мнения белорусских бизнесменов по поводу популярности каждого из двух основных направлений практики землеподготовки разделились. Одни считают более выгодным для расширения бизнеса brownfield - приобретение готовых строений, поскольку к участку подведены уже коммуникации: газ, вода, электричество и сточная канализация. Например, очень удобно строить предприятия на месте бывших тепличных хозяйств или использовать заброшенные молочные фермы для налаживания нового производства того же профиля.

Другие утверждают, что проще иметь дело с greenfield-проектами (буквально: с чистыми полями). Они привлекают девелоперов большим простором для реализации своих задумок. Однако и минусы тут очевидны. Как правило, большинство чистых полей находятся в категории земель сельхозназначения. Перевод их в категории промышленного назначения или земли поселений, где разрешено строительство индустриальных объектов, — сложный и длительный процесс. К тому же, необходимость создания инфраструктуры и коммуникаций существенно удорожает освоение «гринфилда». Но, например, специалисты по транзиту и логистике говорят, что только этот вариант землеподготовки выгоден для создания логистических комплексов, поскольку вложение денег в старые здания в таком случае не дают должно эффекта и делают центр неконкурентоспособным.